購物中心內裝管理的計劃與執行

啟動時機：購物中心內裝管理通常在購物中心開幕前兩年就開始做準備，包含整體時程擬定、內裝規範擬定、給進駐櫃位廠商的底圖及工程界面清單製作。餐飲櫃的設計說明會在開幕前一年半就應舉行，好讓他們有充分時間做設計及完成圖審、並將部分與建管相關的工事在使照申請時能一併完工送審。一般櫃位的設計說明會在開幕前一年舉行，尤其是對於需要國外做設計、核准的國際品牌，他們需要較長的工作時間。至於一些本地的廠商或許他們不需那麼長時間作設計施工，相對的他們設計師甚至品牌都需要較長時間跟他們解釋相關的規定，他們也需較長時間才能將圖面整理清楚並審查核可，到頭來還是需要一年的時間。

設計規範：內裝設計規範條文是否言之有物並且可以據以執行是規範製作的重點，設計規範需反應經營者希望他這個商場長甚麼樣子，要如何經營管理，與承租廠商要如何互動，其內容需要經營者的直接的參與，單憑內裝管理單位根據經驗或公共區裝修設計師憑空想像是行不通的。規範的設計(立法)和實際執行(執法)是垂直的互相關聯的，條文規定窒礙難行，到頭來形同虛設也是沒多大意義。

無差別管理：內裝管理要面對的少則數十家多則數百家廠商櫃位，每一櫃位都是獨特的個體，賣不同的商品、有不同的需求，在對招商部門他們也各有不同的條件。但在執行內裝管理時，不管是國內、外廠商都須依照規範而為不能有特例，否則就很難以有限的人力去管控，這需要內裝管理單位謹守原則，也需要經營管理招商單位力挺。當然有些國際廠商和在地廠商條件面是存在不同，但面對整體性的要求內裝規範和相關施工規則還是應該一視同仁確實執行。

設計底圖及介面：設計底圖(有人稱之為白圖)是業主提供給承租戶有關店鋪的資訊，內容包括每一承租戶的建築及設備介面，以作為其設計師作設計的依據。這些圖面的資訊當然需要與點交時承租戶接收到的實際設施一致。設計底圖本質上就是竣工圖理論上由營造廠提出，然而在製作底圖時(開幕前一年半)許多設備仍未到位，因之底圖與施工完成點交給住戶的狀況總會有所落差，落差的程度與機電技師和營造廠能力有相當大的關聯，技師的圖面不全或營造廠沒按圖施作都會是原因，在很多案子迫於工程進度落後和開幕日期的壓力，業主就只好以現況點交，仰賴承租戶去釐清源頭設計或施工上的缺失，這是權宜之計通常也是一切責任混亂的開始。

圖面審查：圖面審查應依據設計規範為之，設計規範上有規定的一定要求內裝設計上作到，規範上沒提到的或是有模糊的地方就要看審查時送審對與審查單位雙方如何協調。審查通過的圖面內容承租戶的施工單位就應照圖施工不能隨意更改，尤其是那些和法規及機電相關的內容，不照圖施工導致任一差錯都與執照取得和開幕日子有關，這是任何人都無法承擔的失誤。

設計審查者：審圖的人對於審查內容應十分清楚，並對建築、消防相關法規條文有基本的認識，通常法規部份內容需仰賴申請使照的建築師幫忙審查，其實就算是建築師事務所同仁在不同時間也會有不同的判斷，這也經常會造成困擾。圖說審查的態度應該是在協助送審設計師將設計作到業主期望的要求，而不是採取對立的挑毛病的態度，這樣會加快審查的速度。

綠建築：綠建築相關規定是記載在建築執照上，業主答應地方政府要作到的項目。與室內裝修有關的是內裝材料的使用和材料核可證明文件的開立與取得，需要內裝管理單位清楚的確實的要求施工廠商在施工前提出。類似這樣要求施工時經常被忽略，以致建築物無法取得綠建築標章，業主也無法向政府要求返還在申請綠建築標章時付出的大筆押金。

施工管理：內裝施工規範的罰則是工地管理上面對數百上千來至四面八方的工人必然會有的規定。例如工作人員在工地不能喝含酒精飲料，否則罰款，工程垃圾不能隨意拋棄，否則罰款。然而罰款的目的不能嚇阻工人不做違規事情更不能增加管理單位收入，工地現場環安衛要能順利推動開工人紅單並不是解決問題的唯一方法，重要是在溝通在和諧的關係。

預備金：不同廠商櫃位都有不同的需求，例如比較大的供電需求、比較大的空調需求，這些工程上的變更或者可以用使用者付費的邏輯去要求廠商支付修改的費用。面對因招商條件不同所衍伸的工程變更，招商應自己有工程變更的預備金來支付，原因是這些支出邏輯上都可用招商條件面上的收入，例如提高租金或收取公裝補助費去攤回。將因不同原因所導致的工程變更追加費用歸類分開，會使所有做決策的單位更能負責任，屏除吃大鍋飯的花錢心態，並且消除不必要的內部摩擦。