購物中心的開發策略

對於開發業主和團隊而言，每一個開發案應該是充滿著想像和機會，它是一個具有前瞻性並結合最新土地開發和零售方法的最佳的方案，也唯有如此才能充分發揮土地的價值並賦予該基地活力。因之，在開發規劃階段開發團隊應有更多相關且全面的策略性方面的討論，嘗試各種足以創造不但能讓人耳目一新並且是一個可以有營利可以永續經營的個案，而不只是關注在建築師圖面上的一些開發量體的計算式和數字、更不應只是一棟將開發容許強度作滿、符合所有相關設計規範的建築物。

發揮土地利用價值的第一個要思考的是土地用途組合，如何才能創造一個可以超越可預測的範圍並且令人耳目一新的開發案。在土地使用強度不是那麼高或是取得代價相對低廉的地區以傳統零售為單一開發用途是一個選項，但在土地取得代價高昂的都市地區，為了充分利用這片土地，單純零售已不能解決龐大開發量體的問題，必須與其他用途作結合，例如旅館、辦公室、住宅等，並在不同的用途之間產生互補或綜效。

若從單就零售業種考量，謹慎考量選擇開發案的主力店是很重要的。主力店需要能聚客，這是它存在購物中心的首要目的。主力店有很多種選擇，供公眾使用用途，例如車站、市民中心或甚至圖書館； 娛樂場所，例如電影院或劇院；平價大賣場都成功的主力店新零售選項。 關鍵問題是開發團隊需深入了解該地區市場需求並能夠在開發基地上提供滿足這需求的設施。

在選擇一般的零售廠商方面，將久經考驗的零售廠商與更具特色甚至是本地的零售商相結合，可以為開發案創造更廣闊的市場。 全國連鎖店為購物者提供了信任度與忠誠度，而獨特的或在地的店家則為商場帶來新鮮感與特殊性，這是讓新的購物中心能與眾不同並吸引顧客前來的理由。

越來越多的大型商場開發案採取混合非傳統零售業種以增加其吸引力，例如電影院、餐廳街、或大型室內遊戲場等娛樂場所可以補充零售用途。雖然這樣的組合並非在所有地方都適用，但是當開發項目包含獨特的用途時，可以吸引更多的人願意參與這一個案子。有效且實際的市場分析將有助於確定對不常見的用途組合的投資何時可以獲得回報。

提升土地利用價值的使用組合也可以超越零售和娛樂。 例如將住宅用途（無論是出售或出租住宅）引入開發案，這樣可以減輕開發案初期的現金壓力。此外住宅部分也可為零售業提供了客源，社區形的便利零售業，例如小型超市、超商便利店、小型餐飲等都是吸引那些對獨特生活樣式較為注重的人們，一般的經驗來說大多數成功的零售商場都與成功的住宅開發有著密切關連。

都市地區的開發案會因為容許開發強度較高、或者開發規模較大等因素，購物中心、商場成為諸多開發用途選項之一，開發案可能包含辦公大樓、旅館、甚至是車站等，這時它開發策略就遠遠超出商場營運的評估範圍。複合型式大型開發案的開發策略涉及各個開發用途的專業領域、要評估檢討的內容也更複雜，一個包含各領域的專業顧問團隊是開發案順利推動的必要條件，僅由少數業主成員和設計師組成的團隊，以有限的經驗或知識去模擬這樣一個複雜的開發案未來的使用通常無法帶領開發案朝既定的目標前進。(這是常見開發案經常在原地打轉的原因) 。

基地的開發方式與其內容一樣重要，關鍵決策包括各個開發內容量體佔比，它們之間相互的關係，垂直開發或水平開發；地面停車或地下停車甚至另行興建立體停車場 ……..。一般而言零售商場會是安排在較低矮的樓層，辦公樓或旅館則可配置於其上或較高樓層。其次，各個開發內容在基地上的位置和使用者的性質有相當的關係、使用者和顧客還有汽機車的出入口、和周遭環境的關係等。開發最終還是給大家使用，為視為公共領域的一部分，因之它的公共空間的設計攸關開發案的成功， 一個高質量的設計、材料和施工將必然會增加開發的價值。