購物中心開發的可行性評估

購物中心「開發可行性評估」有很多用途，一方面經過有系統的分析它讓開發業者更清楚認知一個開發案在開發過程甚至開發完成後一定時間內所會面臨的各個面向的問題包括開發規模、期程、定位、潛在招商對向、財務支出及營收；另一方面它也是商場開發業主據以與無論是潛在的投資者、聯貸銀行、甚至目標主力廠商溝通、爭取的工具；開發團隊也經過有系統的評估過程讓整個開發策略更加清晰或更加靈活。

開發案可行性評估因為不同的目的而有不同的評估項目和重點，在一般商場開發案的可行性評估針對商場相關議題去作陳述與分析，其工作大致可分成土地、市場、財務三方面來討論：

基本資料分析，這是每一評估報告都要作的功課，內容針對基地立地條件分析，商圈的劃定、商圈範圍社會經濟條件分析：人口結構與未來發展、家庭所得分配等，這些資料在某些程度上會將開發案的客觀條件描述得好像錢景看好，業主當然也樂見開發案光亮的一面，例如許多上位計畫都是很久以後才會實現，氣不長的商場或許也等不到那天的來臨。
土地使用分析，包括基地的大小、對外交通、未來可興建建築物的規模、工程造價預估，大約完工日期等，這些有關硬體建設的預估是整個開發最可掌握的最實際的資料，也因為涉及金額龐大足以影響整個開發案的可行性。

市場可行性分析，這是對該地區的既有的零售市場分析，包括可用市場的規模(胃納量) 、市場特徵的定性分析、現有的商場競爭對手的表現、和未來會增加的潛在對手、既有這些商場的定位和業種組合、有甚麼樣子的特色或店家進駐，要進入這市場有甚麼立基，如何與現有商場競合。
商品規劃構想，根據分析可以推估設定商場的定位，商場的來客年齡是甚麼樣的組成，收入是甚麼樣的組成，商場的商品是高單價還是低單價，各類型商品佔比各是多少，有甚麼樣的主要的店家是理想的招商對向。

商場營收，根據不同的業種和收租坪效，建立財務模型，提出運營期間財務估算將包括：各業種的營收預估、營業費用、營業利潤或盈餘。

開發成本擬定，根據推估的營收能力去核算開發成本，並決定一個開發案可以花費的最高金額，以確保開發案是一個有效率並且投資者可以有合理的回報案子。 開發成本並應與其他類似規模開發案的實際開發成本作比較， 這種比較將為開發案是否可以為其投資者帶來回報作參考。財務可行性評估也包含資金結構、融資來源、金額及利率和股權投資者的投資報酬等

開發策略評估，根據不同的開發構想可模擬出不同的開發情境，每一種情境也當然會有不同的財務結果，例如有一種開發情境是以三分之二的容積拿來蓋商場，包括量販店、電影院、餐飲零售，其它三分之一用來作旅館，這樣的開發情境當然會不同於於用三分之一的容積來作商場另外三分之一的容積作室內主題樂園再三分之一的容積作渡假旅館。比較每一開發情境，開發團隊就可以很客觀的提出開發策略，當所有的資訊都有同樣程度的掌握，開發策略的擬訂看起來就似乎很理性。

其實策略評估也不僅止於開發初期的工作，因為除了市場外在條件一直在改變外，開發者永遠都會有那份好奇心想知道其它更符合商業需求的組合，就算開發後期也會遇到。例如某一樓層有1500坪商場，是要拿來作影城好呢？還是作電子遊戲場好？這是作為開發團隊的一員在開發的每一階段永遠要去面對的問題。

「開發可行性評估」不是一本報告用來給政府機關或媒體公關博板面用的，它是一個工作流程，除了作評估的顧問單位外，開發業主的財務單位、商場營運招商單位、開發案專案團隊、建築設計顧問都需協同一致取得共識並謹守遵循。我們常常遇到開發業主花大錢請有名氣、信譽的顧問單位作可行性評估，但是作完後就將它放在檔案櫃裡好似不曾發生過這事一樣，這是相當危險的作法。