購物中心開發的營建管理

在商場施工期間業主需要一個工程管理團隊，代表業主作營建管理方面的工作：包括工程的發包、施工期間業主與施工營造廠商間之文書往來控管、品管覆核、工程進度追蹤控管、及相關工程驗收、計價、放款等業務。在一般的營建工程，營建管理工作可以是很單純、很有條理：工程單位的職責就是須按圖施工，有圖、有發包契約就可執行，營建管理單位就是依據發包圖面、工程規範、合約上面所載明的時間、價金等規定來執行。這是一項行之有年有標準執行流程的工作，多數工程顧問公司對如何執行都可以說的頭頭是道。

但在商場開發案就不是那麼單純，經常就算大型工程顧問公司在執行這種案子也通常是有志難申。探討其原因，可分二個層面來探討：一是商場工程包含的規模及工種比其他任何一種建築類型都來得複雜並且發包是分階段執行；另一是因為招商是一個隨時在變的過程，設計因應這特性它也一直在變，當然反映到工程的就是一直在修改。

購物中心或百貨商場要呈現給顧客的是一個豐富的多樣的空間，無論是建築、內裝、承租店面、商品陳列等設計都不只是設計或圖面上的整合工作，到最後也都是要在工地做的整合工作。無論是工種、工序、進度都是要經常，或每日，在工作會議上協調才能達成。尤其是在開幕前四五個月到開幕這段時間，所有建築、公共空間內裝都在趕工，加上所有的承租戶的工人都陸續進場裝修，加上營運部門的施工廠商如指標、燈箱、道具等等，這種景象只能用「亂」才足以形容。如何在開幕前最後時刻掌握住工地狀況，使開幕能如期舉行，營建管理是其主要幕後英雄。

其次因為商場招商的特性，在建築工程發包時，通常只有主力店的大小位置是確定的，有時甚至連主力店也只有意願書而已，其他的商業空間只能說是的原則上的確認，所有的商場規劃設計都是因招商進度邊談邊改，因此整個商場的營建過程就是在因應招商結果的在作的一個不斷的工程變更的過程。而工程變更受影響的是工程進度延遲、工程價金增加、開幕日延後等，如何控制這些變的因素，如何去記錄這些變動的過程以免日後發生訴訟糾葛才是營建管理的重要工作。

當營建管理變成一個很複雜的工作，就需要一個有組織有方法的團隊來應對，一個有組織有經驗的工程管理團隊可以為業主省卻很多不必要的麻煩和爭議。商場建築或裝修工程的營建管理不需什麼疊床架屋的管理階層，也不需高深的進度管理軟體，也不需什麼冗長的文件表格。要的是果決可當機立斷的決策機制、要的是業主對管理決策人員的信任，當然對於該控制的重點如：整體工程預算、工期、變更設計的控管、追加減的控管、變更圖說的控管等等。要注意的是：當開幕時間緊迫，如果很多零星變更都需要經過冗長的審查程序，並以簽呈層層簽認，那開幕就不知要等幾時了。

商場開發任務是有時間上的期限，業主通常以專案方式處理，桑林規劃設計有限公司業務內容主要就是為業主提供商場的規劃、設計、施工這部份的專案管理服務，負責整合協調各設計單位、施工單位，並與營運、招商、管理等單位，建立溝通平台，使商場的規劃設計施工等能反映實際需求並且順利推行。