購物中心開發中期工作

購物中心開發如果只是在規劃階段，案子隨時都會有大方向策略性的改變，例如減少商場規模增加遊樂設施，例如不蓋購物中心而是將物業出租給百貨公司，也常遇到業主乾脆不玩了，解散開發團隊。但是，一但工程發包完成開始挖土，業主的錢就大筆大筆的投入，那這案子就是玩真的了，這時雖然工作千頭萬緒，每一開發案成員都應只有勇往直前的想法。

購物中心開發中期大約是指建築物工程發包完成開工到使用執照取得這段時間，看開發案的規模複雜程度，若是2-3萬坪商業面積，通常會是36到42個月。這段期間的工作大致如下：

營運方面，公司正常運作所需部門和人員就在這階段開始建置，有的業主會由原有事業體裡調任總經理，有的就另外聘請總經裡來建立團隊來推動開發業務，及訂定各式各樣的規章。至於一個購物中心需要建置多少人才能運作，經常有蠻大的爭議，其癥結點不外乎是這購物中心所要提供給顧客的服務到甚麼程度，這還是回歸到商場的定位。

在這時期業主也需逐步去決定購物中心硬體是要如何運作；例如要提供店家多少水、電、瓦斯，要怎麼收費，垃圾要怎麼收集運送，停車場如何經營，業主的物業管理部門的工作就是針對這些項目提出需求並尋求專業廠商協助建置。

招商方面，招商團隊在這階段的工作就是執行開發初期開發顧問所訂定的相關招商事項。通常他們會從較大的、具有指標性的主力店家開始，例如電影院、健身房、大的主題餐廳、超市等，漸次的招次主力店然後是一般的小店。當然在這談判之前許多招商的條件、流程都會規範出來。

建築設計方面，雖然工程已經發包但實際上建築師的圖說離真正可以據以施作的還有很長遠的路途，負責任的建築師就利用這段時間趕緊補足他還欠缺的圖面，另外他也要一直應附一些因營運、招商團隊所提出的修改需求，例如進駐廠商的特殊需求、營運管理單位所提出的需求等。

工程方面，工程是營造廠的責任，業主在工程方面的責任就是責成營造廠按圖施工，注意進度的管控，並按時支付工程款。至於業主要如何判定支付款項是否合理，通常是要開發團隊建置這樣人員或另請專業顧問來協助。

由於購物中心開發實間長，其涉及的單位又多，設計變更即成為工程的特性。如何管控設計變更的源頭和他所衍生出工程造價增加工期延宕，是這階段最嚴峻的考驗之一，這裡面要有很清楚的有條理的文書處裡工作，和對工程追加減清楚的脈絡和即時處理的態度。

內裝設計與施工，內裝設計通常會在工程開工以後才開始，原因是內裝設計與商場定位有關，雖然有經驗的設計師對於定位也有所拿捏，但是遇到招商團隊尚在摸索時，設計師的意見加入只是增加混亂而已，理想狀況是招商團隊有很清楚的定位和清楚的商場想法，室內設計師案照所付與的想法作設計。

廠商內裝管理，在開幕前兩年招商有些進展後業主就需要建置一組人員作廠商裝修部份的管理工作，包括店舖設計規範的製作，準備出租店舖相關資料圖說，分階段審查店舖設計師所提出的內裝設計，如果配合得宜店鋪的內裝設計也併入使用執照一併審查。

有經驗和有效率的專案工程主管或是專案管理顧問和團隊是開發中期關鍵的成員，他們可以有效率的推動整個案子並確保案子如期完成。