分類：購物中心改裝

購物中心改裝的適法性

購物中心公共區、統裝區或者廠商進、撤櫃時的改裝是商場經營經常且必需的作為，購物中心業者要作改裝，首要的工作是檢討這樣的改裝是否合乎法規要求，是否要申請許可。購物中心改裝的適法性需要嚴肅面對，原因有二；產權的議題、公共安全的議題。

許多購物中心開發業主將購物中心視為家族產業去經營，房子是自己的愛怎麼改就怎麼改，愛怎麼修就怎麼修。也有業主是國際地產投資公司，他們將購物中心視為不動產，在經營一段時間後就易手，藉此獲捯更大的利益，易手時首要的條件就是產權清楚，如果改裝時有違反使用的規定，甚至增加或減少建築樓板面積，將造成交易過程上的困擾和延宕。

其次，購物中心屬於供公眾使用建築物，公共安全的考量是不容輕忽，如果改裝不符規定以致影響公共安全，經營的業主當然就免不了要負法律上的責任。例如商場現場的逃生門位置與使用執照圖不符，萬一發生火災影響逃生，這是業主需面對的情況。

要讓購物中心建築物完全合法或是讓購物中心的工程檔案圖說與實際現況吻合並不是一件容易的事情，購物中心業主對適法性的堅持的心態與內裝管理的落實是決定性的因素。在作購物中心改裝專案甚至街邊小型的賣場的改裝案，我們常見經營團隊長期忽視建築物修改的適法性，經年累月下來，整棟房子變成一個大違章，這時要整頓也很難了。

購物中心改裝的工程風險

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購物中心改裝面臨工程上的風險經常是在於工作範圍、內容不斷擴大、超出工期和超出預算。有的改裝會因要符合更新更嚴格的法令規章而將其他相關系統升級，甚至在改裝拆除時也會因隱藏在表面裝修後面一些狀況，例如結構體傾頹、管線漏水等、詳盡的調查和一定額度的緊急應變預算可以減少這方面的顧慮。
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購物中心改裝首先須面對的是這些購物中心興建時援用的法條比現行法條早，如果認真檢討起來，很多項目都會有問題，甚至無法用修改去使其合於現行法規，例如逃生梯、防火捲門、無障礙廁所等，建築物變更使用亦是現在購物中心改裝必然會遇到的問題，例如將部分樓層改裝程電影院或餐廳。這些項目在購物中心改裝前就應與地方政府相關單位溝通，研議哪些是必須依照現行法條去作修改，哪些可以用替代方案改善，並協調出一個可行方案以延長既有購物中心建築物生命週期。

除了使用管理及法規問題外，許多設備系統如給排水、供電、灑水以及排煙系統也不符現在的營業需求和相關法規需求，有些或許已不能再用修改必須作通盤檢討與更換。在改裝前檢討設備系統和機電需求，並與五大管線的電力公司、自來水公司、瓦斯公司等溝通亦是必要。

許多現有建築物現況及所用的建材也存有危險性，例如材料剝落、漏水、腐蝕這些狀況除非已經動工並有拆除行為否則很難發現它們存在，要移除或修補這些破損也是一件耗時耗錢的事，但卻通常是第一優先需要處理的事。

其它一些改裝工程衍生出來的事項通常也是耗時耗力也耗費金錢，例如某些設備系統有可能是銜接給承租廠商或在現有廠商承租範圍內或與廠商自設系統交錯需要從廠商空間進出或拆除廠商現有設備。例如需要夜間施工，承租廠商臨時性安置、還有施工期間對廠商的財務補貼，這些都需要很長時間的計畫、與廠商溝通及大筆經費。

不像一般新建工程，購物中心改裝的相關衍生的費用問題是在工程已經在進行時才陸續發生。有這樣認知，改裝前的詳盡的計畫和充裕的緊急應變經費變成很重要。

大立百貨改裝

購物中心改裝的專案管理

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購物中心改裝專案涉及的是一連串慎密的規畫：無論在商品上在工程上這些規劃議題看似與新建工程專案相同，但由於改裝有其特性，仍舊值得探討。且不同議題間相互有關，要在專案團隊各種不同形式的會議上不斷的檢討、修正，並且能做出最好的選擇，專案才能成功。

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購物中心或大型商場每隔一陣子會有數個樓面或整個商場大規模改裝的需求，大改裝工程複雜程度有時不亞於新的內裝工程，然而對於建置有維修團隊和對廠商進撤櫃內裝工事有經驗的業主而言，直接發小包省卻由較大包商統籌管理想必是順理成章之事，這樣做法雖然可省卻大包的管理費用，但輕忽了工程規模和協調困難度等因素，若在品質與時程管控無法落實，到頭來是否能節省費用就值得思考。

業主直接面對眾多的承包商，問題之一是業主 人手不足。大規模的改裝仍需要大量現場管理與協調人力，業主常備的維修人力經常無法兼顧常態性維修工作及新增的專案工作，以致員工疲於奔命，工程難以掌控。再者現場人員大多屬維修性質，對於工程他們不太有習慣作工種之間的整合，在較複雜的現場經常發生遺漏了某一或某些工種，導致協調工作難有效率。

時間是專案掌控的重點，常見到的事因為管理單位或施工單位 缺乏經驗 或疏忽，在某一小工項出問題，例如忽視某些需要較長備料時間的工種或工項，以至備料不及，造成工程延誤，影響整體進度。

工程品質的管理也有類似問題，在開幕時間的壓力下，工程是不容有品質不佳驗收不過拆下來重作的事情，唯有業主投入較多人力去把關及時更正或不斷要求，施工品質才能確保一次到位，否則就只能接受一個有些工程瑕疵的結果。

專責的工程管理顧問或團隊協助業主分攤在工程管理上的工作是一個改善上述問題的方法，最主要原因是外聘顧問是一項專責的工作，因不需兼顧公司的例行工作，他可以專注於專案的協調溝通上的工作，其次工程管裡還是需要相關的專業經驗才能使工程按步就班進行。所幸內裝工程時間不長，需要顧問的時間也有限，多個專業的幫手其效益一定是值得考量。

購物中心改裝的建管審查

購物中心、商場改裝無論修改的內容或規模如何，因其為供公共使用的場所，基於安全和法律責任的考量，通過合法的建管申請、審查還是不可省略的。不同形態的商場改變，就會面臨不同層面的建管要求。

小規模的改裝，櫃位撤置，原來一個櫃位切成兩個櫃位，三個櫃位改兩成個櫃位，只要是不動到原來核准的使用類別或消防審查的結果，只是做室內裝修上的修改，通常只需申請室內裝修審查。室內裝修審查權責已經下放給建築師公會，也就是只要備齊相關所需資訊及圖面，通過建築師公會審查就可由地方政府發核准函，合法施工。

但遇到有業種的調整，例如原來做為賣服飾的樓面，現在想換成作餐飲；也有因樓面商品、櫃位調整關係需要變更原來的消防區劃，這些變更涉及現有建築物的使用方式就需要申請用途變更核可。用途變更引用的法規是"建築物使用類組及變更使用辦法"，依據規定，建築物變更使用類組，應以整層為之，但不妨害或破壞其他未變更使用部分之防火避難設施通常就可以該樓層局部範圍變更。使用變更權責單位為建管處使管科。

增減樓地板面積則屬增建執照行為，現有商場的增建行為大多是局部的增減樓板或樓層，現有建築物增建還是要遵循上述使用變更的相關規定，就算是執照是屬建照科核發，仍須先會簽使管單位。商場改裝涉及樓板增減更應該合法申請，常看到有些商場承租廠商自行增加夾層作為貯藏空間，這種作法嚴格來說對商場物業所有人、商場經營者或承租廠商都不是明智之舉。

法規有許多灰色不明的地帶，我們的政府機關每個月出版厚厚一疊的建築相關法規解釋令，但仍然無法明確告知我們甚麼是法規所允許，什麼是法規所不允許的建築物使用方式。好在建築師行業還是有一些專精使照變更領域的專門人士，他們熟悉法條，熟悉建管程序，熟悉消防安檢程序，也熟悉公家單位審查人員對法規的解釋方法。處裡購物中心或大型賣場的內裝審查及使用變更，我們通常就請他們辦理，至於要如何挑選合適的建築師，還是取決於開發者或經營者對政府法令的根本態度。

台茂購物中心2014年改裝

購物中心改裝

最近購物中心行業的熱門話題之一是經過十多年的努力與調整後，台茂和大江這兩個台灣最早開發完成的購物中心，相繼都在大幅度的改裝和調整商品，改裝後，業績也都有超出預期的表現。撇開一些外在大環境有利的因素，大家的注意力都集中在伴隨著商品調整的大改裝和業績的直接關聯性。然而大幅的改裝是需要有相當的遠見和魄力，還需要有相當雄厚的財力和堅強的執行力。

購物中心和大型商場經常會有改裝、廠商置換的需要：將績效不佳的廠商換成可能較有績效的廠商，將原來在某一樓層的廠商換到到另一樓層，將某一樓層原來的業種改成另外一個業種，將自設自裝的專門店改成統設統裝的專櫃區，其他的改變，例如廁所的改善、電梯車相的裝修，將原來直線形走道動線改成曲線，甚至增加電扶梯，增加樓板，增加樓層，有些時後它的困難度上不亞於新蓋一棟商場。購物中心改裝專案涉及的是一連串慎密的規畫：無論在商品上在工程上這些規劃議題看似與新建工程專案相同，但由於改裝有其特性，仍舊值得探討。且不同議題間相互有關，要在專案團隊各種不同形式的會議上不斷的檢討、修正，並且能做出最好的選擇，專案才能成功。

桑林規劃設計有限公司擔任台茂購物中心2014年大改裝的專案管理工作，經過一整年的規劃和將近一整年的施工，整個案子已很順例如期如質如原先設定預算完工。