購物中心開發預算編列與執行

開發案為什麼會超出預算？對多數人而言這是再簡單不過的問題，只是在執行開發案的每一決策時刻，當事人會因一些看似比預算更重要的因素，將預算置於較後的考量順位，甚至忽略有預算這回事，直到最後黙然回首，驚覺為什麼開發案子會如此超出預算，資金缺口是如此龐大，甚至到無法彌補。

購物中心開發階段花費主要是在工程費用，占預算編列的90%以上，工程費用會超出預算因素舉其大者不外乎：

(一)、團隊成員對商場定位看法不一致：

開發初期要抓出工程預算並不算難，多問幾個有營造背景的朋友就可有個八九不離十的答案，問題出在開發團隊對於自己要的東西想法不一致。蓋一座商場，作預算的人想像的是量販店，作營運的人想像是百貨公司，作設計的人想像的是精品店，最後當然會出現南轅北轍結果：用精品店的發包圖去執行量販店的預算，這是我們常遇到的事。

(二)、刻意低估工程造價：

在開發初期低估工程費用經常不是因為估算基準不正確，而是開發單位刻意低估工程造價以讓整體財務看起來更可行更吸引人，或許對開發者而言這是不得已的作法，但經驗告訴我們當案子走到一半，才發現融資有些抓襟見肘，這時就很難搞定了。

(三)、增加開發內容：

商場開發過程其內容一直在變，但如果它的變動只是不斷的加碼樓地板面積，最後超出預算當然是可以預期。在實際經驗裡，我們很少看到有開發者會因為增加了大宴會廳而願意放棄已經到手的影城，但同時擁有大宴會廳和影城的代價就是增加總預算。

(四)、設計無法控制：

設計工作開始時開發單位一定會告訴建築師或設計師案子的總預算，如果這預算是合理的、有共識的，則設計單位應該在這預算的框架內完成他的設計，並且他們應在設計每一階段都去查核設計是否落在預算範圍內。但很多情況是設計師並沒有在過程中檢討預算的機制，只是一昧取悅業主，你要的我通通做給你，直到發包圖都完成了才告訴業主設計超出預算，這時再來修設計，通常都是無濟於事。

(五)、商業條件讓步造成變更：

有一些影響工程預算的商業條件是業界常規，通常可以預期，例如影城的交屋條件是幫他完成內裝包含空調，有些主力店的交屋條件卻是要談判時才見真章，那就很難預料。經常見到的是為了要吸引某一特定的炙手可熱的品牌廠商，招商單位會為他增加電梯、扶梯、作空調。(其實這些廠商的胃口都是被養壞的)， 如果招商團隊在商業條件上沒有強有力的堅持，這些條件到最後都會變成無止境的工程追加。

 

商場開發案的成本控制是所有專案成員的責任，上自公司高層長官下至現場工程師都要有相同的認知。常常發生的事情是業主現場工程師為了三五萬工程款和營造廠工程師發生爭執，但業主決策高層卻因一個錯誤的想法冤枉的多花了數百萬的工程費用。另外，有一件事可以提出作例子，在作環球中和店時，為了日系超商JUSCO 要進駐，其母公司AEON 要求將原來設計的5.5米地下室樓高加到6米。規劃設計團隊在極短的時間內分析算出在那個地點地下室開挖每增加10公分造價增加1千萬，多挖深50 公分代價就是5千萬；專案團隊也到北部地區量販店去了解超過5公尺的空間是做甚麼用，也去新竹風城實際去了解 JUSCO是否真的需要6米樓高，雖然決策高層最後還是作6米的地下室。我想要說明的，這是開發團隊面對影響工程總預算的因子所應有的態度。