開發專案管理

購物中心開發的協調整合與專案管理

■ 開發案內涵繁雜，且硬體與軟體同步並進，所以各單位間之協調整合是非常重要的工作。開發案初期最重要的工作就是成立核心團隊與專案管理團隊。核心團隊為業主單位，負責決策及財務等；專案管理團隊負責硬體設計、施工並與招商營運團隊協調。

■ 團隊組織架構可因應個案內容、規模、以及業主團隊成員調整。並於開發過程中因不同階段的需求變化，調整開發團隊之組織架構，專案管理團隊的成員可由業主內部調派搭配外部顧問。

開發案前期的評估

■ 評估地點位置、市場需求規模，依市場評估或是市場調查數據，擬定開發構想的主軸，確認產品定位，以為設計團隊遵循的大方針，並可成為營建預算的基準。

營運、招商團隊

■ 設計必須配合營運，理想狀態是開發之始先確認營運團隊，尤其是旅館與商場。空間需求安排，機電系統以及細部設計等，都是依營運方式而設計。營運團隊尚未確認前，應聘請相關顧問提供一般性的設計準則。
■  營運招商是一持續在變更的動作，施工期間的設計變更時間點的掌控與拿捏非常重要。

專業設計團隊

■  合約簽訂前要釐清各顧問工作介面，以及作業流程。視開發案的規模與定位，決定是否需要國外設計顧問。國外設計顧問的設計費用昂貴，作業時間較長，但設計提案較創新，可增加不動產價值，並有助於招商。但切記與國外顧問的合約內容要明確，溝通控管方式要先建立。
■  遴選本地建築師需視其是否有規劃商場經驗，畢竟每一建築型式都有其專門的知識，許多人都以為商場規劃舊是我們逛商場所看得一切，深不知沒看到的才是商場運作機能的重點。
■  需要專業顧問協助的工作項目繁多，視開發的定位實際需求而定，專業顧問越多橫向的溝通工作就越多。

商場規劃

■  商場規劃和內裝設計是不一樣的專業，商場規劃是從商場整體的使用，考慮到顧客、營運、商品等的需求作全面性的考量，並且反映到整體建築物；內裝設計則注重在商業空間的裝修和塑造，顏色材料的運用等。

內裝設計

■  旅館與商場的內裝工作份量相對較重，內裝工程預算佔整體工程重要之比例，於內裝設計初期就必須掌控，在每一設計階段都要切實檢討內裝設計師提案是否在預算範圍內。
商場公共區內裝設計必須考量與承租戶裝修的介面是否簡單清楚。旅館的房型種類也與設計費用以及裝修採購費用相關。

必須持續檢討的項目

■  開發策略、營運方式、主力廠商
■  開發總預算、工程預算、已、未發包金額
■  開發時程、工程進度、開幕進度
■  團隊組織架構、人員經驗、執行力