分類：購物中心開發

對於開發業主和團隊而言，每一個開發案應該是充滿著想像和機會，它是一個具有前瞻性並結合最新土地開發和零售方法的最佳的方案，也唯有如此才能充分發揮土地的價值並賦予該基地活力。因之，在開發規劃階段開發團隊應有更多相關且全面的策略性方面的討論，嘗試各種足以創造不但能讓人耳目一新並且是一個可以有營利可以永續經營的個案，而不只是關注在建築師圖面上的一些開發量體的計算式和數字、更不應只是一棟將開發容許強度作滿、符合所有相關設計規範的建築物。

發揮土地利用價值的第一個要思考的是土地用途組合，如何才能創造一個可以超越可預測的範圍並且令人耳目一新的開發案。在土地使用強度不是那麼高或是取得代價相對低廉的地區以傳統零售為單一開發用途是一個選項，但在土地取得代價高昂的都市地區，為了充分利用這片土地，單純零售已不能解決龐大開發量體的問題，必須與其他用途作結合，例如旅館、辦公室、住宅等，並在不同的用途之間產生互補或綜效。

若從單就零售業種考量，謹慎考量選擇開發案的主力店是很重要的。主力店需要能聚客，這是它存在購物中心的首要目的。主力店有很多種選擇，供公眾使用用途，例如車站、市民中心或甚至圖書館； 娛樂場所，例如電影院或劇院；平價大賣場都成功的主力店新零售選項。 關鍵問題是開發團隊需深入了解該地區市場需求並能夠在開發基地上提供滿足這需求的設施。

在選擇一般的零售廠商方面，將久經考驗的零售廠商與更具特色甚至是本地的零售商相結合，可以為開發案創造更廣闊的市場。 全國連鎖店為購物者提供了信任度與忠誠度，而獨特的或在地的店家則為商場帶來新鮮感與特殊性，這是讓新的購物中心能與眾不同並吸引顧客前來的理由。

越來越多的大型商場開發案採取混合非傳統零售業種以增加其吸引力，例如電影院、餐廳街、或大型室內遊戲場等娛樂場所可以補充零售用途。雖然這樣的組合並非在所有地方都適用，但是當開發項目包含獨特的用途時，可以吸引更多的人願意參與這一個案子。有效且實際的市場分析將有助於確定對不常見的用途組合的投資何時可以獲得回報。

提升土地利用價值的使用組合也可以超越零售和娛樂。 例如將住宅用途（無論是出售或出租住宅）引入開發案，這樣可以減輕開發案初期的現金壓力。此外住宅部分也可為零售業提供了客源，社區形的便利零售業，例如小型超市、超商便利店、小型餐飲等都是吸引那些對獨特生活樣式較為注重的人們，一般的經驗來說大多數成功的零售商場都與成功的住宅開發有著密切關連。

都市地區的開發案會因為容許開發強度較高、或者開發規模較大等因素，購物中心、商場成為諸多開發用途選項之一，開發案可能包含辦公大樓、旅館、甚至是車站等，這時它開發策略就遠遠超出商場營運的評估範圍。複合型式大型開發案的開發策略涉及各個開發用途的專業領域、要評估檢討的內容也更複雜，一個包含各領域的專業顧問團隊是開發案順利推動的必要條件，僅由少數業主成員和設計師組成的團隊，以有限的經驗或知識去模擬這樣一個複雜的開發案未來的使用通常無法帶領開發案朝既定的目標前進。(這是常見開發案經常在原地打轉的原因) 。

基地的開發方式與其內容一樣重要，關鍵決策包括各個開發內容量體佔比，它們之間相互的關係，垂直開發或水平開發；地面停車或地下停車甚至另行興建立體停車場 ……..。一般而言零售商場會是安排在較低矮的樓層，辦公樓或旅館則可配置於其上或較高樓層。其次，各個開發內容在基地上的位置和使用者的性質有相當的關係、使用者和顧客還有汽機車的出入口、和周遭環境的關係等。開發最終還是給大家使用，為視為公共領域的一部分，因之它的公共空間的設計攸關開發案的成功， 一個高質量的設計、材料和施工將必然會增加開發的價值。

購物中心開幕前置作業期一般是指從購物中心工程完工，取得使用執照到開幕日這段時間約為6個月。使照取得是開發案的一個重要里程碑，它代表許多外在的不確定的因素都已克服，此時，開幕日期也可很準確安排出來。許多國際廠商也要等使照取得才會認真的去思考簽約和內裝施工事宜。開幕前置相關介入的人數眾多工作繁瑣，此時更需要一組有經驗的領導才能按部就班向前。各部門工作大致如下：

營運方面，購物中心的大部份人員都會在此時招募建置完成，有時甚至包括店總經理也是在這時候物色。購物中心營運相關的管理規章制度雖可在稍早就開始建立，但整個組織架構、訓練、測試都會在此時逐步落實。

招商方面，使照取得時不但主力店家招商作業應已完成，甚至是一般店家的招商作業都應已大部分(80%)完成，這樣才有時間讓廠商作後續的進場安排，例如店鋪的內裝施作、道具安排及鋪貨。招商進度不如預期會影響開幕日期，更改開幕日因和廠商換季鋪貨有關通常都會涉及違約，需審慎為之。

工程方面，這段期間主體工程(甲工)已經完工，因此工作的重點應是逐步開始作工程的驗收點交，機電、空調、消防等大的系統需要長時間測試與調整，並且與廠商內裝有關係的應該優先執行。執行點交的人員當然是原來業主專案團隊的工程師且應延續他們的工作到日後購物中心的維修管理。

公共區域內裝(乙工)施工，理論上公共區內裝有大部分是要在使照檢查前完成，這是取得使照必要條件，但也有些工程不涉及使照，例如商場服務性設施如商場辦公室等，就會安排在使照後開幕前這段時間完成。有一些不包括在主體工程裡面的營運及管理系統工程，停管、保全CCTV、指標、POS系統等，大多都會在這段時間施作，業主需要在這之前陸續建立完整的營運管理團隊去對應這些系統的規劃設計及間工查驗等事宜。

廠商裝修(丙工)施工，有一些主力店因工期較長需安排提前在使照取得前進場施工否則就無法與購物中心同時開幕，例如主題餐廳廚房因涉及諸多系統，給排水、瓦斯、消防區劃等、這些都是和使用執照有關需在執照取得前就需完成，因此主題餐廳的設計和施工就必須預先作安排。其它小櫃位因其裝修相對簡單，有的一個月甚至更短時間就可以，但應該注意的是開幕前一兩個月是廠商進場施作的高峰時期，工地可能隨時都有上千人在施作，工地的內裝施工管理於事前必須將管理規則明定清楚，尤其是物料及人員進出管控，這部份通常需要原有營造廠(甲工)幫忙作協調。

廠商進場，各櫃位在經歷過裝修施工期後，商品進場擺設就顯得容易得多，通常廠商會等到最後時刻再進場，為了避免互相干擾，業主物管或內裝管理單位還是需預先做好時程和動線，尤其是停車場和電梯的安排。

最後，開幕式是購物中心開發專案工作的總結，總是要風風光光呈現，這也是需要團隊的公關、企劃、招商、甚至所有的工程人員不眠不休的全力配合，才能在鞭炮聲中畫下句點。

購物中心「開發可行性評估」有很多用途，一方面經過有系統的分析它讓開發業者更清楚認知一個開發案在開發過程甚至開發完成後一定時間內所會面臨的各個面向的問題包括開發規模、期程、定位、潛在招商對向、財務支出及營收；另一方面它也是商場開發業主據以與無論是潛在的投資者、聯貸銀行、甚至目標主力廠商溝通、爭取的工具；開發團隊也經過有系統的評估過程讓整個開發策略更加清晰或更加靈活。

開發案可行性評估因為不同的目的而有不同的評估項目和重點，在一般商場開發案的可行性評估針對商場相關議題去作陳述與分析，其工作大致可分成土地、市場、財務三方面來討論：

基本資料分析，這是每一評估報告都要作的功課，內容針對基地立地條件分析，商圈的劃定、商圈範圍社會經濟條件分析：人口結構與未來發展、家庭所得分配等，這些資料在某些程度上會將開發案的客觀條件描述得好像錢景看好，業主當然也樂見開發案光亮的一面，例如許多上位計畫都是很久以後才會實現，氣不長的商場或許也等不到那天的來臨。
土地使用分析，包括基地的大小、對外交通、未來可興建建築物的規模、工程造價預估，大約完工日期等，這些有關硬體建設的預估是整個開發最可掌握的最實際的資料，也因為涉及金額龐大足以影響整個開發案的可行性。

市場可行性分析，這是對該地區的既有的零售市場分析，包括可用市場的規模(胃納量) 、市場特徵的定性分析、現有的商場競爭對手的表現、和未來會增加的潛在對手、既有這些商場的定位和業種組合、有甚麼樣子的特色或店家進駐，要進入這市場有甚麼立基，如何與現有商場競合。
商品規劃構想，根據分析可以推估設定商場的定位，商場的來客年齡是甚麼樣的組成，收入是甚麼樣的組成，商場的商品是高單價還是低單價，各類型商品佔比各是多少，有甚麼樣的主要的店家是理想的招商對向。

商場營收，根據不同的業種和收租坪效，建立財務模型，提出運營期間財務估算將包括：各業種的營收預估、營業費用、營業利潤或盈餘。

開發成本擬定，根據推估的營收能力去核算開發成本，並決定一個開發案可以花費的最高金額，以確保開發案是一個有效率並且投資者可以有合理的回報案子。 開發成本並應與其他類似規模開發案的實際開發成本作比較， 這種比較將為開發案是否可以為其投資者帶來回報作參考。財務可行性評估也包含資金結構、融資來源、金額及利率和股權投資者的投資報酬等

開發策略評估，根據不同的開發構想可模擬出不同的開發情境，每一種情境也當然會有不同的財務結果，例如有一種開發情境是以三分之二的容積拿來蓋商場，包括量販店、電影院、餐飲零售，其它三分之一用來作旅館，這樣的開發情境當然會不同於於用三分之一的容積來作商場另外三分之一的容積作室內主題樂園再三分之一的容積作渡假旅館。比較每一開發情境，開發團隊就可以很客觀的提出開發策略，當所有的資訊都有同樣程度的掌握，開發策略的擬訂看起來就似乎很理性。

其實策略評估也不僅止於開發初期的工作，因為除了市場外在條件一直在改變外，開發者永遠都會有那份好奇心想知道其它更符合商業需求的組合，就算開發後期也會遇到。例如某一樓層有1500坪商場，是要拿來作影城好呢？還是作電子遊戲場好？這是作為開發團隊的一員在開發的每一階段永遠要去面對的問題。

「開發可行性評估」不是一本報告用來給政府機關或媒體公關博板面用的，它是一個工作流程，除了作評估的顧問單位外，開發業主的財務單位、商場營運招商單位、開發案專案團隊、建築設計顧問都需協同一致取得共識並謹守遵循。我們常常遇到開發業主花大錢請有名氣、信譽的顧問單位作可行性評估，但是作完後就將它放在檔案櫃裡好似不曾發生過這事一樣，這是相當危險的作法。

每次在工程招標前後業主免不了要找來設計單位或營造廠商作價值工程討論，希望能在工法或材料等作一些改變以降低營建費用，有的案子刪來刪去到頭來省的總是零頭，對總體發包價助益不大；有的案子預算看似有大幅刪減，但總覺得原設計被斷手斷腳已經不成人形，讓人不禁想問甚麼是價值工程？價值工程要達到的目的為何？

首先什麼是價值工程？價值工程 (Value Engineering VE ) 是製造業、營建業在評量一項產品或一件工程案的執行，它的功能和成本之間的關係，並尋求一個最能發揮效益的方法，用算數式表達就是：價值＝功能／成本。以我們常用的邏輯去想，如果我們能以較低成本的替代方案達成原本設定的功能則就更能發揮價值。

價值工程的目的就是在不減少原先設定的設計需求，把錢花在刀口上。

在建築結構體方面，等發包圖出來後說要在營建上大幅改變工法以降低工程造價的機率不大，例如有業主為了節省造價將局部鋼構造改成RC造，表面上是省了一些造價，但此舉所帶來的變更設計、營造廠介面協調複雜度增加、導致工程追加、工期追加，事實證明那是白忙一場。

在商場的設計和材料選擇，首先使用年限是一個很重要的考量因素。商場一直在進撤櫃，也經常在作改裝，常聽到業主類似的抱怨：某樓層公共走道花大錢的義大利進口地磚沒用幾年就要全面刨除，只為了新的設計又有新的色彩和新的花樣，此時，平價的但仍有相當程度的質感和顏色的地磚應該是設計者思考的方向。

其次，設計和材料選擇應該以可給顧客多大的衝擊力為考量，顧客可以近距離看得到摸得到的，才是花錢的地方，顧客根本都無法辨識設計和材料的價值的地方，花錢就可以省著點。例如與其花幾倍的價錢去買一塊復古明鏡吊在離顧客4、5公尺又很幽暗的天花上，倒不如將錢挪來改善塑膠地磚的品質。

商場開發案的價值工程檢討最有效而且最直接的應該是檢討設備的預留。在作商場規畫時，我們總會對日後可能在招商或營運上的改變作設備上的預留，我們會想替未來會增加的餐廳預留除油設備的容量，會替三十年才會發生一次的全國大停電增設一部發電機和貯油槽，以設備費用佔工程費用的比例，刪減一些不必要的預留當可對總工程造價有相當大幫助。

一般而言高價位、高用量、難處理、不尋常的工法、材料是在作價值工程時首要思考的項目。

然而，價值除了功能和成本上的考量外，它還牽涉到主事者一些很主觀的評斷，例如在文化、形象、風格等因素的的考量，甚至決策者的喜好。花2仟萬買一個咕咕鐘放在賣場裡它的價值是否比同樣花2仟萬來改善賣場裡電扶梯的裝修來的有價值？每一個案子在作設計時所有人，包括招商或營運單位主管，都會懷有春秋大夢，希望擁有所有美好而理想的東西。但在面對超出預算時，至少要有人冷靜而理智的割捨可以不那麼必要的東西，（也有無法割捨弄到最後要增貸的情況）

再回來討論價值工程，商場的營建是否能將錢花在刀口上？商場的經營團隊應該是最清楚，原因在於所有的設計，材料選擇等都是以使用端的需求為依歸，因之當面臨工程造價超出預算時，經營團隊才是真正需要面對問題的人，也只有他們才能決定要如何取捨。但反諷的是價值工程卻經常由設計及營建團隊執行，在不能在已有的設計做有效的取捨，他們能作的充其量是使用次級品取代原設計的東西，面對較高比例的預算超出，他們真的還是使不上力。

機電空調系統的規劃設計一直就是商場購物中心最難的一部份，原因除了機電空調設計的邏輯對於像商場這種多變且不確定的需求難以適應外，我們現行法規審查制度的僵硬也是造成這部分工作耗時耗力的地方。

機電技師為建築師的複委託，他們的工作內容通常不會在業主與建築師的合約裡詳細簽訂，建築師公會規定之標準計費方式有以下之規定：「建築師依法律規定須交由結構、電機或冷凍空調等技師或消防設備師辦理之工程所需費用，包含於本表所列設計監造服務費用內，不另給付」。意思是與建築師簽定的費用是包含結構機電空調等技師的費用，技師的工作由建築師來負責協調。

在單純的公共工程或住宅案裡這樣攏統的規定是可行的，但在商場（甚至一些設計介面複雜的工程案件），這樣的認定或說法經常無法執行，而且經常使業主與技師之間關係搞的很糟，除非在談合約時就將一些可預見的狀況先談妥。

商場的機電設計面臨最大的困擾是在規劃階段的設計需求量的預估，其次是在內裝設計師統裝區及公共區(乙工)設計完成後的變更設計，再來是招商後店家廠商(丙工)的設計審查及其設計總需求量的回饋檢討。

設計需求量預估的問題會出在沒有商場經驗的技師經常無法準確預估出商場實際電力需求量，技術規則或技師使用的規範所訂的需求量也不知從哪個星球抄來的，以致早期不同的技師事務所、或經營管理顧問之間在商場機電需量預估這塊所提出的數據幾乎南轅北輒。但這問題經過這幾年大型商場的開發陸續完成，有經驗的技師事務所也多少累積一些數據，但也端看這技師是否用心去使用這些數據。

商場規劃完成後，建築師會將商場圖面交給機電技師做機電方面的相關設計，然後業主會找到有商場內裝經驗的室內設計公司作商場公共區和統裝區的內裝設計，通常內裝設計師進場時間會在業主大致知道他招商的商品規劃之後，這個時間點通常是在開幕前二年或再晚一點。而商場承租戶的機電末端設備實際需求和定位總是拖到開幕前幾個月甚至開幕前幾星期還在調整，這是因為承租戶進場裝修總是非常接近開幕日。這幾個單位工作在開始的時間上有相當大的差異，但在結束時間點卻是一致的，導致機電技師在作整體的統合工作上會做一些虛工，除非事先談好，否則這將會產生大量的變更設計費用。

開幕前廠商內裝設計圖有關機電設備之圖審通常由業主自理，但要將這些店面的送審圖彙整並回饋到主系統，如果有必要還須調整主系統，是需要機電技師的協助和負責，這又是一件額外的工作。機電技師與建築師之間的合約關係如何業主或業主方代表很難掌握，業主要（透過建築師去要求）技師作事，除非有很良好的互動關係或很清楚的合約關係或付出大筆變更設計費，否則經常會弄得大家不歡而散。

執行任何開發案首先要作的事就是知道它的工作內容分項、執行該工作所需時間、執行的相互關係和執行的先後順序。一但這部分工作有了大略的構想，就表示對開發案的執行已有輪廓，至少已經知道要如何達成目標了。

但要知道一個開發案所涉及多少工作項目，其相互之間的關係與先後次序又是如何安排，對沒有執行過類似專案的管理者可能是一件相當困難的事；一個數以萬坪、數十億乃至百億台幣計的購物中心開發案，真的知道如何將整個工作安排兜攏的還是很少，在大多數的開發案的專案管理要不是見樹不見林各管各的，要不就是盲人騎瞎馬先做了再說。

購物中心商場開發案初期工作

購物中心商場開發案執行在初期 — 這一階段大至是從專案啟動到設計完成工程發包 — 這時的工作大致可分成三部分：財務、招商、設計：

財務方面這時的工作是一些起頭的想法，包含到哪裡去找地、開發內容為何、規模大小、開發案整體預算、要如何融資或找誰來投資、什麼時候要支出這些錢、這些錢未來如何償還、什麼時候可以開始有盈餘。這一階段的工作可以以該專案的營運計劃書作為階段性的成果。這些工作大部份落在開發業主或他的財務主管。

招商方面這階段工作包含聘請專業作該地區的市場調查分析、商品定位、商品規劃、聘請專業或自組招商團隊擬定招商條件。這一階段的工作可以以商場的招商企畫書和商場店舖規劃圖作為階段性成果。這階段需要有一位對商場或招商有經驗的主管或顧問。

設計方面這一階段的工作包含聘請建築師及各式各樣的設計師、顧問，作土地的法規及其他各式各樣的分析、建築物設計、商場前後場的規劃與機能檢討、請照與各個公部門溝通、研擬發包策略及發包、監造。這些工作則需要委託一個有經驗的建築師主事，除了要完成所有公部門需要相關的審查和報告書及圖面，也需要完成發包圖說。在業主方需要有一位專案負責人作協調溝通工作。

上述這些工作都是相互依賴，相互牽制：財務主管需要設計師有關允許開發量體和面積和單位面積造價等的資訊才能估算出營建費用、同時也需要招商顧問提供商場預期的營收來估算投資報酬和現金流量。招商顧問也需建築師提供較準確的商業面積才能預估營業收入。而建築師需仰賴招商或是團隊告訴他商場較為具體的定位和內容才能較準確的設計一個符合定位的商場。

這一階段工作的重要性在於這階段所作的決策都是影響未來商場是否成功賺錢還是熄燈賤賣的關鍵因素。沈慶京不需等到京華城開幕才發現他的顧客都擠在電梯口沒辦法動彈，才驚覺這是一個失敗的開發案。商場動線是否得宜應在商場規劃初期就應確實檢討，灑大錢蓋亞洲第一大球型商場建築是否合於商業邏輯？這些致命的策略都是在這階段形成並且深深的決定了未來商場的命運。