購物中心開發初期工作

執行任何開發案首先要作的事就是知道它的工作內容分項、執行該工作所需時間、執行的相互關係和執行的先後順序。一但這部分工作有了大略的構想，就表示對開發案的執行已有輪廓，至少已經知道要如何達成目標了。

但要知道一個開發案所涉及多少工作項目，其相互之間的關係與先後次序又是如何安排，對沒有執行過類似專案的管理者可能是一件相當困難的事；一個數以萬坪、數十億乃至百億台幣計的購物中心開發案，真的知道如何將整個工作安排兜攏的還是很少，在大多數的開發案的專案管理要不是見樹不見林各管各的，要不就是盲人騎瞎馬先做了再說。

購物中心商場開發案初期工作

購物中心商場開發案執行在初期 — 這一階段大至是從專案啟動到設計完成工程發包 — 這時的工作大致可分成三部分：財務、招商、設計：

財務方面這時的工作是一些起頭的想法，包含到哪裡去找地、開發內容為何、規模大小、開發案整體預算、要如何融資或找誰來投資、什麼時候要支出這些錢、這些錢未來如何償還、什麼時候可以開始有盈餘。這一階段的工作可以以該專案的營運計劃書作為階段性的成果。這些工作大部份落在開發業主或他的財務主管。

招商方面這階段工作包含聘請專業作該地區的市場調查分析、商品定位、商品規劃、聘請專業或自組招商團隊擬定招商條件。這一階段的工作可以以商場的招商企畫書和商場店舖規劃圖作為階段性成果。這階段需要有一位對商場或招商有經驗的主管或顧問。

設計方面這一階段的工作包含聘請建築師及各式各樣的設計師、顧問，作土地的法規及其他各式各樣的分析、建築物設計、商場前後場的規劃與機能檢討、請照與各個公部門溝通、研擬發包策略及發包、監造。這些工作則需要委託一個有經驗的建築師主事，除了要完成所有公部門需要相關的審查和報告書及圖面，也需要完成發包圖說。在業主方需要有一位專案負責人作協調溝通工作。

上述這些工作都是相互依賴，相互牽制：財務主管需要設計師有關允許開發量體和面積和單位面積造價等的資訊才能估算出營建費用、同時也需要招商顧問提供商場預期的營收來估算投資報酬和現金流量。招商顧問也需建築師提供較準確的商業面積才能預估營業收入。而建築師需仰賴招商或是團隊告訴他商場較為具體的定位和內容才能較準確的設計一個符合定位的商場。

這一階段工作的重要性在於這階段所作的決策都是影響未來商場是否成功賺錢還是熄燈賤賣的關鍵因素。沈慶京不需等到京華城開幕才發現他的顧客都擠在電梯口沒辦法動彈，才驚覺這是一個失敗的開發案。商場動線是否得宜應在商場規劃初期就應確實檢討，灑大錢蓋亞洲第一大球型商場建築是否合於商業邏輯？這些致命的策略都是在這階段形成並且深深的決定了未來商場的命運。