標籤：購物中心內裝

啟動時機：購物中心內裝管理通常在購物中心開幕前兩年就開始做準備，包含整體時程擬定、內裝規範擬定、給進駐櫃位廠商的底圖及工程界面清單製作。餐飲櫃的設計說明會在開幕前一年半就應舉行，好讓他們有充分時間做設計及完成圖審、並將部分與建管相關的工事在使照申請時能一併完工送審。一般櫃位的設計說明會在開幕前一年舉行，尤其是對於需要國外做設計、核准的國際品牌，他們需要較長的工作時間。至於一些本地的廠商或許他們不需那麼長時間作設計施工，相對的他們設計師甚至品牌都需要較長時間跟他們解釋相關的規定，他們也需較長時間才能將圖面整理清楚並審查核可，到頭來還是需要一年的時間。

設計規範：內裝設計規範條文是否言之有物並且可以據以執行是規範製作的重點，設計規範需反應經營者希望他這個商場長甚麼樣子，要如何經營管理，與承租廠商要如何互動，其內容需要經營者的直接的參與，單憑內裝管理單位根據經驗或公共區裝修設計師憑空想像是行不通的。規範的設計(立法)和實際執行(執法)是垂直的互相關聯的，條文規定窒礙難行，到頭來形同虛設也是沒多大意義。

無差別管理：內裝管理要面對的少則數十家多則數百家廠商櫃位，每一櫃位都是獨特的個體，賣不同的商品、有不同的需求，在對招商部門他們也各有不同的條件。但在執行內裝管理時，不管是國內、外廠商都須依照規範而為不能有特例，否則就很難以有限的人力去管控，這需要內裝管理單位謹守原則，也需要經營管理招商單位力挺。當然有些國際廠商和在地廠商條件面是存在不同，但面對整體性的要求內裝規範和相關施工規則還是應該一視同仁確實執行。

設計底圖及介面：設計底圖(有人稱之為白圖)是業主提供給承租戶有關店鋪的資訊，內容包括每一承租戶的建築及設備介面，以作為其設計師作設計的依據。這些圖面的資訊當然需要與點交時承租戶接收到的實際設施一致。設計底圖本質上就是竣工圖理論上由營造廠提出，然而在製作底圖時(開幕前一年半)許多設備仍未到位，因之底圖與施工完成點交給住戶的狀況總會有所落差，落差的程度與機電技師和營造廠能力有相當大的關聯，技師的圖面不全或營造廠沒按圖施作都會是原因，在很多案子迫於工程進度落後和開幕日期的壓力，業主就只好以現況點交，仰賴承租戶去釐清源頭設計或施工上的缺失，這是權宜之計通常也是一切責任混亂的開始。

圖面審查：圖面審查應依據設計規範為之，設計規範上有規定的一定要求內裝設計上作到，規範上沒提到的或是有模糊的地方就要看審查時送審對與審查單位雙方如何協調。審查通過的圖面內容承租戶的施工單位就應照圖施工不能隨意更改，尤其是那些和法規及機電相關的內容，不照圖施工導致任一差錯都與執照取得和開幕日子有關，這是任何人都無法承擔的失誤。

設計審查者：審圖的人對於審查內容應十分清楚，並對建築、消防相關法規條文有基本的認識，通常法規部份內容需仰賴申請使照的建築師幫忙審查，其實就算是建築師事務所同仁在不同時間也會有不同的判斷，這也經常會造成困擾。圖說審查的態度應該是在協助送審設計師將設計作到業主期望的要求，而不是採取對立的挑毛病的態度，這樣會加快審查的速度。

綠建築：綠建築相關規定是記載在建築執照上，業主答應地方政府要作到的項目。與室內裝修有關的是內裝材料的使用和材料核可證明文件的開立與取得，需要內裝管理單位清楚的確實的要求施工廠商在施工前提出。類似這樣要求施工時經常被忽略，以致建築物無法取得綠建築標章，業主也無法向政府要求返還在申請綠建築標章時付出的大筆押金。

施工管理：內裝施工規範的罰則是工地管理上面對數百上千來至四面八方的工人必然會有的規定。例如工作人員在工地不能喝含酒精飲料，否則罰款，工程垃圾不能隨意拋棄，否則罰款。然而罰款的目的不能嚇阻工人不做違規事情更不能增加管理單位收入，工地現場環安衛要能順利推動開工人紅單並不是解決問題的唯一方法，重要是在溝通在和諧的關係。

預備金：不同廠商櫃位都有不同的需求，例如比較大的供電需求、比較大的空調需求，這些工程上的變更或者可以用使用者付費的邏輯去要求廠商支付修改的費用。面對因招商條件不同所衍伸的工程變更，招商應自己有工程變更的預備金來支付，原因是這些支出邏輯上都可用招商條件面上的收入，例如提高租金或收取公裝補助費去攤回。將因不同原因所導致的工程變更追加費用歸類分開，會使所有做決策的單位更能負責任，屏除吃大鍋飯的花錢心態，並且消除不必要的內部摩擦。

很多購物中心在承租店家開始進行內裝設計甚至到進場施工時主體工程都還在趕工中，營造廠無法也無能在這時間點提出一套他的機電承包商的施作圖。在店家進場的內裝設計說明會業主的內裝管理室只能提供承租店家機電技師的基本的設計圖，和內裝設計規範上一些有關租約介面上的敘述。這情況下其內裝管理工作就會面臨一些困難：其一是欠缺機電施作圖，出租人無法很明確的將物件清楚的點交給承租人 (常常聽到的是機電部分就現況點交)，造成出、承租人在租約上一些模糊或爭議的空間；其二是欠缺這樣的圖說或資訊，承租店家的裝設計師也無法很清楚的交待他的機電設計圖，造成商場日後現況和圖說無法吻合的困擾。

從管理層面探討，合理的工作流程應是購物中心出租人的營運單位先就出租的店面研擬出租約的條件和工程介面，這些租約面上的資訊須完整的傳達給他的內裝管理室，作為日後店面點交給承租戶的依據，另一方面內裝管理室亦依據該資訊責成營造廠完成點交時需具備的事項，同時依據營造廠提供的施作圖或竣工資料，針對每一承租店家製作成「切櫃圖」或稱「白圖」，在內裝設計說明會時交給店家以為店家進場點交的依據，並用以作為他的內裝設計的基準。設計師就依照這套圖的範圍去作設計，和進行審查，並施工和驗收。這樣的流成才能確保日後內裝管理的工作得以落實。

重點是商場的機電二次側 (從機電主幹管到承租戶的盤體部份)營造廠就是要有清楚的施作圖且照圖施作，有清楚的紀錄才能有清楚的點交成果，承租戶的機電末端設計才有依據，其後續承租戶的內裝圖說審查和驗收才能得以落實。

工程的設計與施工本來就是兩個個體，二者之間總是有一些實際上無法釐清的工作介面上的問題，在大型商場室內裝修案子，在時間與預算都很緊迫時，這情況就特別明顯，要避免這樣的問題，專案的設計管理就需有正向的主動的作為。

在內裝工務會議上最常遇到的是當設計師的圖說不全或交代不清，設計師總是要求施工廠商補充圖面，送設計師審查，通過後方可施工。吊詭的是，如果設計師都不知如何繪製施工圖面，單憑提供不著邊際的設計構想，施工廠商如何能如何揣測出設計師心裡想的設計畫出施作圖？就算施作廠商真能畫出施作圖，設計師要用甚麼標準去審查？

另一類似也同樣吊詭的問題是，施作廠商理應在投標前完全了解設計圖說，並對有疑問處提出釋疑請求，以免執行時有任何爭議發生。負責任的廠商在投標前會仔細看過圖說並提出釋疑請求，但更多施工廠商並不如此作。得標後，若廠商再提出釋疑請求，設計單位經常會以廠商錯過開標前釋疑請求為由，推拖對圖說作進一步澄清。

當然，在圖說不完整的情況下常遇到當施工廠商未依設計師指示施作，被要求修改或拆掉重作，施工廠商會說「不然我就完全照你提供的圖施作｣。怎麼會變成按圖施作是一件可以拿來要脅設計師的事？施工廠商依圖施作不就是天經地義的事嗎？難道設計師的設計圖都不能拿來據以施作的嗎？

理論上，設計單位的發包圖應該完整才能提出送交業主發包，但基於各種理由圖說經常不夠完整這是可以理解，但當得標之廠商提出圖面釋疑請求，負責認的設計單位的作法是將圖面補充完備，這樣才可充分表達設計意圖，同時也減少驗收結算時的爭議。

內裝設計規範的真正目的不應是在「規範 ｣ 限制商場承租廠商設計師應該做甚麼、不能做甚麼、LOGO 招牌要多大、哪裡不能擺道具等。它的重點應是在引領這些櫃位的設計師，告訴他們購物中心整體要傳達給顧客甚麼樣的訊息、甚麼樣的空間品質，讓他們的發揮專業能力與開發業主的設計師共同創造一個更有特色的構物環境。

購物中心內裝設計規範是用來告訴自設櫃店家如何設計他們各自的店面，使商場內裝有一個整體的、和諧的呈現。內裝設計規範內容包含店面的裝修：開口部的大小、範圍、店招的位置、設計、顏色、燈光等，也包括店家室內裝修：地坪、天花材料、燈具和櫥窗位置、擺設等。當然也包括技術部分內容，提供的用電量、開關箱、電源插座位置、POS、空調風管位置等。此外內裝規範也包括送審程序、送審內容、法規限制等，這些內容視商場經營者希望將商場塑造成什麼樣子而定，有的可以很簡單有的可以很詳細。

在一個管理嚴謹的購物中心內裝設計規範是一個進駐店家的設計師必須遵守的原則，波士頓的 Prudential Center 購物中心 完工已超過20年，今天它的店面設計仍遵照既有的規範。

十幾二十年前，在網路和資訊都不發達的年代，購物中心內裝設計規範可說是一項商業機密。原因在於在那年代，購物中心的設計都還操控在國外設計公司手中，這些公司合約服務項目就是商場規劃、平面立面設計和基本的內裝設計。要他們提供設計規範製作，那就要額外的3、5百萬的費用。業主既然是用高價取得，當然要視為機密。曾幾何時，本地購物中心或大型商場變多了，每一購物中心最終都會湊出一本設計規範，況且在網路上，商場的設計規範唾手可得，這樣的文件也不再被視為機密，也不再被珍惜。再者，國外設計師對於本地的賣場的經營模式無法真正掌握，所做規範也多是隔靴搔癢。我們也不會再花錢請他們提供服務，而是由公共區內裝設計公司提供這項服務，當然價錢也不再是那麼硬。只是要內裝公司提規範，成果經常是良莠不齊，大多數都是人云亦云甚至不知所云，除非是商場經營者很有經驗，有很清楚的想法去主導，否則內裝設計規範也都流於形式。

然而，規範的制定是要大家遵守，如果規範本身根本就不合理或者不能要求廠商據以執行，規範就形同虛設，或者就會造成執行內裝管理的單位極大麻煩。我們曾經執行過很認真很嚴謹的內裝管理規範，在遇到本地的小廠商就如同在教小學生一般耗費精力，我們也遇到更極端的例子是商場經營者的內裝管理單位根本無視內裝管理規範的存在，任由商家的內裝設計師自由發揮，不說商場內裝的整體性無法達成，忽略內裝有關法規及材料審查，也導致對公部門的使照內裝、綠建築等相關審查無法通過，造成無法收拾的困擾。

另一個事實是台灣購物中心經營越來越像百貨公司，對於日趨擴張統設統裝區原來那一套設計規範的邏輯根本沒有用武之處，原因在既然已經統設統裝，購物中心業主將商場的天花地面牆壁都統一作給櫃位廠商，就沒有要承租廠商做內裝設計或施工的需求了。取而代之的是如何要求內裝設計公司設計統裝區的天花地板及牆面，以及規範統裝區承租櫃位做道具陳設。這樣的統裝區設計規範事實上需要更有經驗的設計師和營運單位合作，才能對不同店家不同商品的展演有更細膩的控制。