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不是賣咖啡的咖啡店 — 星巴克芝加哥咖啡烘焙工坊 STARBUCKS RESERVE – CHICAGO ROASTERY

星巴克芝加哥咖啡烘焙工坊STARBUCKS RESERVE – CHICAGO ROASTERY位於芝加哥市中心北密西根大道(華麗一英哩Magnificent Mile)上,這條街是芝加哥著名的精品一街,星巴克選擇在這裡開設它全球第六個,也是最大一個咖啡烘焙坊是有其原因-就是要在這樣一個世界級的都市、世界級的商圈去營造這樣一個世界級品牌的專門店。

這個星巴克咖啡烘焙工坊是一個5層樓的獨立的建築,零售面積共約1000坪 (很大?不大?),一進門顧客就被那貫穿所有樓層的咖啡輸送裝置所吸引,從這個作工精細的金屬裝置物表面的沖孔洞洞望進去,客人會看到一個個輸送提籃上上下下的跑,然後一根根金屬館從這裝置穿到各樓層,不管那是做甚麼用的,只是覺得這一切都超華麗超科幻的。店裡的主要上下動線就繞著這個大金屬桶轉,客人可以依循這動線一直到頂樓,在這裡客人會看到一個星星的LOGO,宣示著這家店的特殊地位。

STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY

STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY

店內每一樓層都設有零售櫃檯,提供不一樣性質的餐飲,在店門入口處有服務人員發送樓層簡介告訴客人在哪一層櫃台可以點甚麼飲料或食物,就算這樣,我們還是花了很大的力氣去完成買飲料的動作,原因是我們有人要喝哪啡有人要花茶有人想嚐其怪的飲料,這要上下樓層跑,當然有人要先找到位子大夥兒才能坐在一起。觀光客的行為真的不是原來設計師或經營者設想的那麼單純。

我們點了三款特殊產地的咖啡,店家用很漂亮的銀色咖啡壺呈給我們,並且附上設計精美的卡片。咖啡烘焙工坊的一個賣點是它會為特殊來源的咖啡豆用特別的手續去烘焙,當然這種小量的烘焙是在它店裡那組很炫的機器裡去完成。咖啡香氣和口感當然比在街上一般星巴克的咖啡好很多,但這在那裝潢炫麗、人聲吵雜的場所加上觀光客那種好奇、興奮心情的情境下效果打折不少。相較下東京的星巴克咖啡烘焙坊氣氛就營造的好很多,大概日本人比較斯文吧?

與其說這星巴克咖啡烘焙工坊是一家咖啡店不如說是一家以咖啡為主題的主題樂園。在這裡,喝咖啡是整個過程中很小的一部份,而身臨其境的體驗是這家咖啡店要賣的商品,這種「沉浸式」體驗是包含了空間的設計、週邊商品的開發、陳設、各種飲料沖泡時的噱頭、蒸汽、香味、聲音等等,這種種效果的營造讓客人心甘情願的在門口排隊或掏錢消費。

STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
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STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
STARBUCKS RESERVE CHICAGO ROASTERY
pentagon row

生活方式中心 — 購物中心的新形式

 
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「生活方式中心Lifestyle Centre」是購物中心的另外一種型式,它是結合商場沿街店面、高級住宅和/或辦公室、或其他商用空間而成的較大型商業地產,其商場的外觀主要是由密集的街面店和經過規劃的室外空間組成,與我們常見鄉鎮市區裡的沿街店面不同的地方是它是一個整體開發並創造出社區中心或廣場的感覺,而且它的商場像購物中心一樣是由整體考量作規劃、招商、管理。
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國際購物中心協會(ICSC)定義「生活方式中心」為“專門店中心”它擁有“高檔的全國性連鎖專賣店,並提供戶外餐飲和娛樂”,該協會進一步描述其為一包括餐廳,娛樂等多功能、適合休閒時光的目的型購物場所,並且具有良好的設計氛圍和良好的公共設施。

依照這個描述,生活方式中心看似與我們常見的購物中心相同 – 兩者都是大型的零售場所,但與購物中心不同的地方在於生活方式中心不是一大棟建築物,而更像購物大街的再造,它通常擁有高端零售店並包含大量的餐飲和娛樂業種如電影院等,它以大型專門店作為主力店,而不像在購物中心常見的的百貨公司主力店,此外這種開發案,因為它是造街,通常有良好的戶外景觀設計,設置戶外藝術品、噴泉、街道家具和音樂,有的還備有穿梭於廣場街道的電動街車。因它符合現代“購物即娛樂 Retail-tainment” 的想法,在中高收入社區中非常受歡迎。

Santana Row
Santana Row

位於加州矽谷的中心,聖荷西市的桑塔納街 Santana Row就是 「生活方式中心」 一個較早的例子,這個開發案佔地17公頃,其密集的高端零售,住宅,餐廳和辦公室創造了一個城市中的城市。它的建築物 – 用泥土色系粉彩石頭漆作外牆的連棟式建築 – 讓人有如置身歐洲老城的感覺,此外它大量的使用古董金屬製品,陶器和石頭噴泉,更加強這種古老歷史的感覺。

 Market Common Clarendon
Market Common Clarendon

另一個例子是位於維吉尼亞州阿靈頓市的 Market Common Clarendon 生活方式中心,這個開發案佔地4公頃,內容包括7,000坪的頂級零售空間外還有400住宅單元和辦公室、停車場,雖然開發業者花了很多的工程造價在細節上,如招牌、鋪面、外牆、植栽、噴泉和人行道,但由於開發業者無需建造商場屋頂省卻的經費,這些額外的工程費用或許可以彌補回來。

生活方式中心通常是綜合開發將住宅、
辦公室、甚至旅館加到傳統的以零售為主
的購物中心,以符合不同的房地產條件並
迎合新世代講求便利且較高品質的生活體
驗的需求,在商場部份,它的廠商更重視
滿足社區居民日常生活並提供更高比例的
餐飲、娛樂。
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「生活方式中心」之所以成為近來業者願意嘗試的開發方式其原因是多方面的,有一個冠冕堂皇的裡由是因為人們的生活方式改變了,對於購物環境的喜好也變了,過去那種我們習以為常的購物中心也不再具有吸引力,取而代之的是較小尺度較符合人性的商業環境和更慢步調的生活方式。

城市土地研究所(ULI)的邁克拜爾將「生活方式中心」的設計描述為是從“雄偉的建築”到“舒適的建築”的一種轉變, 根據拜爾的說法,開發業者已逐漸摒棄過去購物中心那種挑高的中庭或者亞美利加人購物中心的雲霄飛車,用生活方式中心的鵝卵石人行道、鑄鐵街燈或裝飾藝術風格的霓虹燈招牌等對細節的關注所取代。

回顧購物中心的發展,始於20世紀50年代,戰後,當美國中產階級家庭開始往開闊的郊區外移,一個集合各種零售商家並提供寬廣的社區聚會場所的購物中心用以取代原本在市區商業中心或購物大街的商業設施應運而生。今天這種想法被複製到全世界成千上萬的購物中心。在這發展過程中,購物中心成功的掠取了街面店、零售市場的營業額,工作機會以及傳統市集、廣場給人們的意象和生活方式。

購物中心確實是一個絕佳的商業地產開發模式,但經過長時間的演變、複製,開發案規模越來越大。至今,不起眼的方盒子外觀,挑高亮麗的室內裝修,且總是被瀝青停車場所包圍的意象已為現代化零售模式的特徵,由於這種公式化的開發方式變得太容易被複製,千篇一律的設計變得無處不在,加上相同的連鎖店和商品,購物中心的同質性開始令人麻木而且越來越無聊,購物中心最終成了它自己成功的祭品。

「生活方式中心」的發展就是對這種無聊的商業設施的一種反思,希望重現自50年代到90年代因購物中心大量繁殖所失落的主要商業街道意象。

15、20年來這樣的商業地產開發方式在各地的較高收入社區中崛起,至於這種開發型式到底能持續多久,或許這就要問新一代人們的生活方式改變有多快了。

loews theater

餐飲+娛樂 — 購物中心的多種樣貌

 

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不同於過去的家庭娛樂中心娛樂成份較重,新的形式是使用餐飲作為其吸客能力的主要組成,以用餐為主附帶作一些有趣的事,這個形式近年來愈加普及,因為人們出去用餐比出去娛樂時要頻繁得多,尤其是千禧世代的年輕人他們更願意在外食方面花錢,他們外食的頻率也很高。

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購物中心的餐飲娛樂業種組合可以有很多樣貌,它可以是影城、保齡球道、家庭娛樂中心、室內主題樂園、也可以是主題餐廳或是其他的主題商店或是快閃店。娛樂業者除了一直在調整它的產品並與最新科技和趨勢保持同步,也與其他業種如零售、餐飲、服務等結合以吸引更多的消費者:

影城

影城長久以來一直就是購物中心租戶組合中重要的娛樂主力廠商,隨著科技的進步影城形式不斷的在演變,從早期一廳的電影院到十多廳的影城到現在在購物中心常見的小型VIP影廳等。雖然電影院也同樣的受到來自科技和網路技術進步如影音串流媒體的威脅,但電影院卻可藉由科技進步提供影迷更多在家享受不到的體驗如4DX融入式體驗電影,或小影廳客製化的預約式電影。同時影城也正朝向結合其他目的型餐廳、酒吧、保齡球道和其他家庭娛樂中心,以創造另一種類型的一站式目的地。

家庭娛樂中心與室內主題樂園

家庭娛樂中心亦是購物中心重要的構成廠商,購物中心開發業者逐漸會將娛樂中心放置在關鍵位置 – 靠近餐飲區、或者相關的零售區或較不活躍的位置以活絡附近的店家等,家庭娛樂中心已迅速成為購物中心新建和整建策略性的重點而不再是事後填塞可出租空間的一個作法,一些家庭娛樂中心成功的將餐飲和娛樂結合在一起創造佳績並帶動人潮:

在亞洲由於人口結構年輕,有小孩的家庭占多數,因此購物中心多設有適合兒童及青少年的遊藝場家庭娛樂中心,例如AEON這個日本購物中心品牌就在它位於日本、中國、東南亞的各個購物中心設置針對12歲以下孩童和家長為主的室內主題樂園AEON FANTACY或另一以芬蘭特色作主題的FANPACCA,這些樂園規模可以不是很大,約700-1000坪,但也足以作為購物中心的次主力廠商。

另一種室內主題樂園主要吸引青年及成年人客層,提供較高年齡層的遊藝設備並結合餐廳、酒吧等,亦為購物中心常見的家庭娛樂中心,例如Dave&Buster這個室內主題樂園曾經為台茂購物中心五樓的娛樂主力店,提供電子遊戲、美式主題餐廳、酒吧及披薩、播放各種賽事的大銀幕等,讓全家大小或朋友能輕鬆度過一段美好的時光。

主題餐廳

主題餐廳因為它們既是餐廳且具有視覺和感官娛樂的效果,也成為購物中心首選,例如雨林餐廳 RainForestCafe 、起司蛋糕工廠The Cheesecake Factory因其有明顯的主題性是許多美國許多購物中心的主力店,雨林餐廳在裝修有著重口味的主題,除了提供美式餐飲並配合作一些如生日派對等活動外,也結合了零售,賣一些有教育目的的商品例如小動物模型、填充小動物、T-恤等。

體驗零售

甚至在購物中心的一般零售店家也越來越注重娛樂和體驗效果,有許多將零售商店變成了體驗式娛樂目的型店家成功的例子: 例如EATALY結合超市雜貨店和餐廳、SUR LA TABLE廚房用品店除了賣鍋具還作烹飪教學,草山工房除了賣設計師的首飾外也作金工教學,在美國購物中心常見的Build-A-Bear Workshop,讓顧客可以自己完成喜愛的填充布偶,它不僅僅是購物體驗,它甚至舉辦兒童生日派對。加利福尼亞寵物 CALIFORNIA PETS是一家寵物用品商店,但它可通過舉辦生日派對,寵物教育工作者可介紹多達10種的寵物,在讓兒童在過程中了解寵物和寵物照護。

消費者的生活方式以有極大的轉變,購物中心也在不斷的求新求變以繼續吸引消費者,在短短的十多年的時間裡,零售業界的主流想法已經演變到購物中心零售業績需要靠大量的娛樂和餐飲來拉抬。 娛樂、餐飲+娛樂、和目的型店這些原來在購物中心佔比不大的業種現在卻成為購物中心租戶組合的重要的一部分。現在單靠零售商品以吸引消費者已不可行,購物中心需要提供更多有趣的活動和社交體驗,購物中心不單只是販售商品,也作起外食和娛樂的生意。

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改變 — 購物中心面對電子商務活存的機會

西田 Westfield 購物中心是如何因應電子商務帶來的挑戰

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隨著電子商務磁吸更多購物者的荷包,傳統購物中心、商場正在進行相當程度的自我反思與調整,希望在客戶已經習慣於體驗高度個性化和便捷性的網上購物的時代能找出如何能繼續滿足購物者需求答案。西田 Westfield 購物中心是美國最大的購物中心經營者之一,他們也是在每個新建和改建的開發案中嚴肅的思考這個問題。

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縮減動線長度

垂直運輸方式應讓人們方便逛街:自動扶梯和電梯距離通常不應超過100公尺,如果超過,就往往造成不方便,對客戶來說可能會令人不悅。此外西田在許多新建或改裝的商場為停車場增加自動扶梯,雖然自動扶梯比樓梯或電梯貴,但因自動扶梯比其他選擇更快更方便,營運單位還是決定買單。

商品分區

在商品規劃策略的改變作法之一就是“商品分區”, 過去,如果你曾經為某一商品花幾個小時在商場繞圈子,你就會體會到這種老式的產品規劃策略:經營者會故意將類似商品分配在到整個商場,例如將J. Crew 和 Banana Republic 分開得很遠,這樣可以讓顧客逗留在商場的時間更久一點。但是現在焦點已轉移到便利性上,這種策略在西田購物中心稱之為“商品分區”,在新的規劃,購物中心由許多相類似商店的小街區組成,購物者可以快速輕鬆的逛遍某一種商品全部他們喜歡的店家。

創造獨特的購物體驗

西田購物中心的運營單位認為,為了與電子商務競爭,他們必須讓顧客在購物中心逛街時獲得獨特、難忘的體驗。創造獨特的購物體驗的一部分是確定商場設計細節,好讓每個顧客心裡覺得舒適。在以前,購物中心的設計和建造都幾乎相同,商場可以重複使用在其他連鎖商場上使用過一些材料甚至設計,但現在這情況完全改變了,無論是在設計、在材料、色調選擇,每個商場都有自己的獨特的樣貌。每一購物中心的設計都會因特定客層稍作調整與改變。例如某個商場的顧客是來自於一個屬於保守的社區,那麼裝修設計的色調、材料和家具的選用就會配合這客層趨於傳統。而在另一購物中心就會使用了更多質樸的材料和更柔和的輪廓,試圖營造一種度假式的氛圍。

特色餐飲美食

在美食廣場規劃上的改變,購物中心的美食廣場往往給人負面的印象,在許多購物中心它只不過是一大片面積的桌子和不舒服的金屬椅子,周圍環繞著一圈毫無特色的快餐店。西田購物中心的新餐飲區有不同的作法,它不再是速食店的集合,而是包含了許多有特色的簡餐 Fast Casual餐廳,像特色的漢堡店、壽司吧等,稱之為“用餐露台”,旨在將其與典型的美食廣場概念有所區隔,其想法就是用餐區不僅僅是將食物攤開,食不知味匆匆吃完的的地方,它的規劃設計目的地是讓你可以在此使用筆電或與朋友閒晃。

更新停車設備

停車場塞車是剝奪顧客購物時間的最大因素,也是經營者所不樂見,因此該公司在它的許多商場都裝設先進的停車管理系統,當購物者到達時他們可以很容易地看到每個停車場樓層有多少空間。一旦進入,一個由感應器控制的燈號系統可以去引導客戶到達的空的車位。現今共享概念盛行、電動車、自駕車快速發展,停車場設計無論在停車數量上、空間上、設備上都將有一番重大的革新。

方便顧客保持聯線:

西田購物中心的許多公共區的街道家具現在都配備了電源插座和USB端口,以便客戶為手機,平板電腦和其他設備充電。 該購物中心也正在努力構建其內部wifi網路,以便顧客戶從進入購物中心停車場的那一刻就可以連接到網絡。 研究顯示,如今大多數顧客都是業內熟知的“全渠道購物者”:他們喜歡在店內和網上瀏覽和購買。 通過讓客戶輕鬆地在商場中使用他們的行動裝置,西田希望它可以讓購物者結合數位和實體購物體驗,可能通過使用電子優惠券,在線上比較價格或在服飾店試衣室上傳新服裝的自拍。

在所有人都能在網上購買更多衣服和電子產品的時代,希望像這樣的設置會鼓勵消費者將購物中心視為社區聚會場所而不只是消費、購物場所。