購物中心開發的工程成本管理

購物中心開發最困難的也是最重要的工作專案就是開發的工程成本管理。工程成本管理實則包含兩個部份：預算製作與預算執行的控管。預算製作是要知道完成一個開發案總共需要花多少錢，預算的執行是在開發的過程中怎麼花這些錢才不致寅吃卯糧。

預算製作首先當然要知道預算裡到底包含什麼項目？大的項目如：土地成本、建築工程預算、內裝工程預算等是一般人可以預知的。在開發初期我們可能憑經驗和統計數字預估，多大的開發量體乘上每單位平方米多少錢來預估總預算。這些預算在開發案進行過程，隨著設計圖逐步完成，預算檢討可以隨著更為詳細、精準。

預算製作困難的地方是在知道預算到底還包括多少其它無法預知的專案，其實預算項目要面面俱到是很困難，大體上商場開幕時還有下列一些工程項目經常被忽略或低估：

例如一些與主題相關室外景觀工程，包括景觀的一些設施，噴水池、路燈旗幟、指標、廣告燈箱等。還有商場後場裝修工程，包括員工辦公室、休息室、工作室、儲藏室等，商場室內傢俱、指標、植栽相關工程。商場在開幕時有很多管理設備需要到位，例如停車管理設備，大樓外牆洗窗設備，垃圾處理設備，處理餐廳油煙、洗碗、餿水的廚房設備，買設備需要花錢，或許不應列入預算項目，但安裝設備的空間修改、施作防水、施作冷房設備、加裝水源等等都需要工程費用。

況且並不是每一項工程設計好就不會再改，有些設計因為物業管理單位要求而修改，這種情形在機電空調等工項特別常見，原因是物業單位是使用者，他們的看法通常與設計者有些出入。還有，招商與廠商談判過程中，總會遇著一些拿翹的廠商，他會要你幫他代墊裝修工程款，然後用以後的營業後收取的貨款去攤提，有些他會要你補助他的裝修工程款，有些他不需要你補助但要求你幫他在現有的工程上修修改改，這些款項加起來占總工程費用不小的一個比例。變更設計預備金就是為這個支出而準備，在預算製作時就將一定比例的金額置入屆時可以動用。

我們的經驗就是工程成本管理「永遠不能樂觀以待」，這看起來不是什麼大學問，但是卻是很難做到。太多作開發案的朋友尤其是推動專案的主要人物都有那種樂觀進取，或好大喜功的人格特質，他們常常低估預算，深不知當開發案做到接近完成時，因大量的工程預算漏編追加、工程變更追加而作不下去，那是比沒作還糟糕，因為大部分的錢已投下去了。

就是因為商場、購物中心的開發有很多難以控制的變數，因此預算控管應是一個持續的、不斷更新的工作。在每一項工程發包執行都要很小心追蹤，如果你發現哪一項目的支出超出你的預算太多，或是不在預算編列的，這時你需檢討是否原來預算製作有問題？補救的方式是什麼？例如：可不可以價值工程？可不可以用租的？可不可以用分期付款？可不可以稍後等開幕了再作？還是從總預算裡去調整挪用其它項目的預算來用？還是回貸款銀行向他們多借一些錢來應付。